La resolución conjunta de los Ministerios de Economía y Justicia busca modernizar el sistema de financiamiento inmobiliario. Se reglamentaron figuras clave como la hipoteca sobre el derecho de superficie y el registro de boletos de compraventa.
Con el objetivo de reactivar el crédito hipotecario, facilitar el acceso a la vivienda y promover reglas más claras en el mercado inmobiliario, el Gobierno nacional reglamentó una serie de reformas estructurales. Y lo hizo mediante la Resolución Conjunta 2/2025, firmada por los Ministerios de Economía y de Justicia, en el marco del Decreto 1017/2024. Entre los cambios más relevantes se encuentran la habilitación de hipotecas divisibles, la inscripción registral de boletos de compraventa y la regulación de la hipoteca sobre el derecho real de superficie.
Estas herramientas, según explicó Bernardo Mihura de Estrada, director del Registro de la Propiedad Inmueble (RPI) de la Capital Federal, representan un cambio de paradigma que coloca al comprador como protagonista. “Ahora el adquirente puede elegir el proyecto que más le guste y financiarlo con el banco que mejores condiciones le ofrezca, ya no depende de lo que le imponga el vendedor”, destacó.
Inspiradas en un modelo utilizado por el Banco Hipotecario Nacional en los años ’60, las hipotecas divisibles permiten que un desarrollador constituya una única hipoteca sobre el terreno completo o el proyecto en su conjunto, y que luego esa garantía se divida entre las distintas unidades, a medida que el edificio se fracciona. Esto facilita que cada comprador pueda tomar un crédito individual con garantía real sobre su futura propiedad, algo que hasta ahora era casi imposible sin la subdivisión formal.
Este instrumento amplía el abanico de bancos dispuestos a financiar viviendas en construcción y promueve la entrada de nuevos actores al sistema, con un fuerte control registral.
Otra medida destacada es la posibilidad de inscribir boletos de compraventa de viviendas “en pozo”. Esta inscripción, hasta ahora inusual en la práctica registral argentina, da seguridad jurídica al comprador que ya abonó parte del precio, pero aún no tiene escritura, permitiéndole además utilizar ese boleto como garantía para obtener un crédito.
Para inscribir el boleto, el desarrollador debe previamente registrar el proyecto del edificio en el Registro de la Propiedad, con documentación técnica, planos y el compromiso de afectarlo a propiedad horizontal. “Esto evita que se ‘venda aire’”, subrayó Mihura de Estrada. Además, la inscripción tendrá una vigencia de cinco años, prorrogables, para evitar que se eternicen situaciones sin escrituración.
Los boletos registrados también podrán ser objeto de garantías reales, generando un instrumento financiero que respalde al comprador, algo clave en un mercado donde el crédito hipotecario tradicional ha sido históricamente limitado.
Hipoteca sobre el derecho real de superficie: acceso al suelo sin ser propietario
Por último, se reglamentó la posibilidad de hipotecar el derecho real de superficie, figura que permite construir en un terreno ajeno y usar ese derecho a construir como garantía hipotecaria. Al finalizar la obra, el superficiario puede recibir como indemnización la transferencia de dominio de las unidades construidas. Esto resulta particularmente útil en proyectos donde el terreno es aportado por el Estado, facilitando modelos de desarrollo mixtos entre lo público y lo privado.
La resolución incluye un esquema de control donde se destaca el rol del escribano, tanto en la redacción de los boletos como en su certificación y registración. Desde el Gobierno, se valoró especialmente el aporte del Colegio de Escribanos de la Ciudad de Buenos Aires, que trabajó activamente en la redacción de la norma.
Para Mihura de Estrada, el objetivo fue claro: “Buscar herramientas para terminar con el déficit habitacional. Se trató de encontrar un equilibrio entre seguridad jurídica y viabilidad operativa, con reglas claras que eviten abusos pero que al mismo tiempo hagan practicable el sistema”.
